截至2005年底，商铺市场究竟有多少增量和存量，目前官方尚无明确数据，记者采访了几大知名经纪机构，亦未有公开发布的确凿数据，《楼市》结合目前尚未公开的“伟业商业白皮书”以及其他经纪机构数据，于2005年岁末之际，对商铺市场实际存量作了大致估算。

　　532万平方米商业待消化

　　据伟业商业对2002年至2005年规模为5000平方米以上的已建、在建、待建的367个楼盘数据统计显示，2002年至2005年总共供应面积1267万平方米，并且未来三到五年里还会形成300万～400万平方米的供应。2005年的供应量达到52万平方米，而2006年供应达到90万平方米，2007年达到50万平方米。

　　同时，根据其所提供的各个区域落成面积与空置面积，取空置较高和较低的几个有代表性的区域，如截至2005年末，落成的商业面积朝阳区为153.9万平方米；海淀为138.9万平方米；东城区为14.2万平方米，石景山区为17万平方米。而几个区域的空置面积分别为：65万平方米；48万平方米；7.5万平方米；6万平方米。由此，计算京城商业房产空置率的平均值为42%，则市场上现存532万平方米的商业物业尚未消化。

　　“以北京为例，预计2005年北京商业用房的施工面积在700万平方米左右，新开工面积在300万平方米左右，竣工面积将达到170万平方米，加上市场上的存量，目前市场总供应量将接近500万平方米。”一位不愿透露姓名的房地产业分析师曾对媒体如此预测。

　　朝阳海淀抢占半壁江山

　　在商业面积总供应中，朝阳区占商业供应总体量的25%，高居各区之首，继续起着引领北京市商业经济的龙头作用。随着CBD向东扩展，华贸中心、财富中心、CCTV央视大楼等大体量综合项目的相继落成，朝阳区将充分发挥自身经济优势，带动整个区域乃至周边商业经营的兴旺发展。海淀区次之，如已开业的金源时代MALL供应量为68万平方米、正在招商的大钟寺商业广场供应量为43万平方米、郦城商业街供应量为20万平方米、中关村e世界供应量为10万平方米等。东城、西城分别占到10%以上，而丰台、宣武、崇文、石景山商业体量共占到21%，以下就具体商圈详细分析。　　

　　1.CBD区域

　　CBD是全北京商业供应面积最为集中的区域，据最新统计数据，2005年CBD核心区新增商业供应36万平方米，以大规模商业体为主，如中环世贸中心底商、世纪财富中心的商业、华贸中心的大世界及万达广场南区的商业，而去年CBD的商业新增供应多为分散在各项目的底商和社区商业街，如温特莱中心底商、尚都国际中心的底商等；2006年该区域也将迎来50万平方米的集中放量，供应势头较为凶猛。

　　2.中关村区域

　　目前，商业开发已成为中关村新的经济增长点，今年中关村核心商业设施供应达到90万平方米，其周边地区供应量已经接近百万平方米。大钟寺国际商业广场、第三极商业、中关村国际商城、新中关Citymall等大型商业综合体的推出将成为中关村庞大商业配套的支撑，企图ATT、中关村科技贸易中心等写字楼底商也开始逐步投入使用。

　　3.亚奥区域

　　从奥运商圈现状来看，亚运村的商业气氛已经相当成熟，奥运商圈由于受分批次、有节奏地出让和开发政策的指引，奥运地区的商业显得有些可望而不可及。许多本应在近年开发的地块，为保证不在奥运召开前出现在建工程，被安排在2008年之后开发。

　　4.城市中心区

　　传统的城市中心区东城、西城、宣武、崇文2005年商业项目供应主要以住宅、商务楼底商为主，而单独商业仅以国瑞购物中心、富卓花园广场、中国红街、三里屯3.3等项目为典型，个别项目因其明显的地段优势及商业定位而备受关注，但总体供应规模并不大，目前在售商业项目规模约为80万平方米。

　　5.规划新城及郊区

　　2005年3月北京市商业白皮书发布，鼓励新城及社区商业的开发。望京、通州、亦庄几个重要的新城正在形成商业中心。其中望京的商业走在前列，预计成熟后的望京地区商业面积将超过50万平方米，而通州和亦庄仍然处于酝酿期。另外，2005年北京郊区商业发展的势头不可阻挡，其规模越来越大，商业类型也越来越多，如万象新天10万平方米、万年花城12万平方米、远洋山水20万平方米。根据北京市商业委员会规划管理处规划，在郊区适当建设多功能购物中心，促进商业服务功能。可以明确的是，未来几年北京市商业项目的开发将向外扩展，三环路、四环路周边将成为商业开发的旺地。

　　超大型社区商业成主角

　　据伟业商业策划有限公司统计数据，目前京城商业平均单个项目商业面积24500平方米。在商业项目类型供应比例中，独体商铺所占比例最高，达到35%；商区商铺占24%；社区商铺比例为22%；临街商铺占19%。

　　而成业行对商业地产各业态统计发现，超大型社区商业在2005年成为市场的主角，这类商业项目通常已经不仅定位于社区商业，而是达到了地区级商业的级别。例如国美第一商街定位于朝阳北路区域商业中心;万年花城定位于西南三四环区域性商业中心。从商业形式上，由于规模大多超过10万平方米。因此包含了商场、商业街、娱乐城等多种形式，综合性更强，成为一般社区底商的升级版。它们的商业街多数散售，价格平均在1.5万元/平方米左右，比较适合投资。由于商业街店铺独立性强、目标客户群明确、易于管理，因此投资风险比返租型商铺低很多。

　　持有型商业比例朝阳最低

　　持有与分割产权是近两年来对商铺经营方式讨论最多的问题，虽然开发商与投资客逐渐都认识到了持有型统一经营管理的优势，但是由于资金回笼等各种原因，分割产权式商铺经营依然占据市场潮流，开发商是否具有持有经营准备将直接关系到商铺投资客的命运。具有自营打算的项目比例在各个区域的分布如图2所示。可以看出，朝阳和海淀商业体量最大，但是具有自营经营准备的比例却最小，这一方面说明了该区域项目开发商对商业经营的信心，同时在放量集中，竞争激烈的商业市场上也意味着更多的风险。