经历了2006、2007两年的高速发展，昆明商业地产在今年持续升温，类似商铺、社区商业等早期的商业产品已不能涵盖目前的诸多商业地产模式。9月举行的秋季房交会上，一些商业楼盘的展示或销售，从不同侧面反映了近年来出现的商业地产创新模式。

造“副中心”

圈进八方人气

    昆明传统商圈以三市街商圈、青年路商圈、白塔路商圈、小西门商圈、昆都商圈、螺蛳湾商圈等为代表，随着城市居住区的变迁，城市传统商业中心已无法满足新兴居住区的消费和购物需求。此时，开发者着眼创造服务于城市副中心区域的商业中心，涌现出如北客置业开发的欣都龙城、江东集团开发的和谐世纪等非传统商业核心的商业中心项目。

    在北市区，一直缺乏的是成熟的综合商业功能中心，能够承载这份重任的，欣都龙城和江东和谐世纪都算是得天独厚的两个“邻居”。

    HOPSCA又名城市综合体，由酒店、写字楼、生态公园、购物中心、会所、寓所组成，能同时满足人们的餐饮、娱乐、购物、休闲、商务、办公、居住需求。目前在昆滇还没有这样的项目，而地处北市区小康大道的和谐世纪填补了市场的空白。

    欣都龙城地处北辰财富中心以南，怡泰领域时代以东，也就是现在的北部客运站和金色新概念所在的位置，整个项目建筑体量达30万平方米，其中商业部分近10万平方米。

    再譬如，昆明四区重新规划以后，盘龙区政府的规划将以白塔路为发展中心，向四周辐射，规划为一个集商业、住宅、娱乐休闲于一体的新商业中心。占据白塔路商圈核心位置的上东大街，无疑将成为新规划的收益者。

创意商业

主打特色、文化牌

    近年昆明商业地产在商业形态和建筑风格上开始创新，引入了大量民族的或者国际的元素，营造一种体验式的购物氛围，将民俗风貌、文化艺术等成功嫁接到商业业态中。

    此次在房交会上展示并销售的云南茶文化大观园——滇池新天地是一个代表，产品规划为“弥漫艺术气息的丽江街、高尚贵气的瑞丽街、休闲惬意的大理街、明清风格的古典客栈”，其中主要建筑风格为四合院式古典建筑，以云南民居“一颗印”为蓝本，提取明清建筑的构成元素，并饰以垂花、雀替、花隔窗、斗拱以及柱脚等古代建筑细节。

    诺仕达集团投资的南亚风情园商业广场，是在目前的滇池路南亚风情园所在地块拓展开发的，“老南亚”9月中旬已经停止营业。走进滇池路中段，一个南亚风情的尖顶建筑赫然进入眼帘，多年来这里已经成为一个著名的餐饮、娱乐、运动休闲等为一体的消费场所。新的南亚风情商业广场项目建设概算投资68亿元，将通过实现一站式购物、一站式休闲、一站式娱乐填补南市区的商业空白。

销售为辅

招商及经营为主

    把一块“生地”的商铺卖出去或租出去不容易，然后把这块生地炒熟，通过强势商业运营给投资者信心则更不容易。

    以往昆明的商业物业多以销售为主，招商及经营为辅，但当商业出售，问题也就来了，最普遍的现象就是业主们各自为政，整个商业的统一规划管理就难以实现，规模价值遭到弱化。

    近年来，许多项目以此为戒，一般都会请专业的商业运营公司进行整体规划把控。投资者近年来越来越熟悉“商业运营”这个词汇，能不能拿钱出来投资，关键看后续经营。

    从2005年全面开工的大商汇即是一个典型的“经营型”市场。大商汇的高层对于大商汇的前景一直认为是“经营决定价值，做旺胜于雄辩”。因此在全国各地网罗了一大批拥有多年商业地产操作经验的专业人才，组成了一支成熟、稳定的专业团队。同时，以缩短市场培育时间，尽快形成商气和人气为目的的各类促销与商演活动也正在积极的开展之中，本着“成熟一片、炒热一片”的原则，在吸引大量消费者，扩大大商汇品牌影响的同时，也给入驻商户树立了信心。

    后来者北客置业的总经理仲海涛说，欣都龙城准备吸引大批国际、国内知名品牌入驻，这其中大部分都应当是昆明没有的品牌，作为昆明乃至全云南的总部。

    上述提到的滇池新天地也是如此，据置业顾问介绍，商铺均价为1.6万元/平方米，根据位置不同总价在70-200万元/套。购买的前3年由招商公司统一经营，3年后返还，也可选择继续代理经营。

    的确，作为一个有责任心的开发商，要通过自持商业来实现商业主题，并以出色的管理升级该区域。

轨道交通

改变投资和生活轨迹

    城市快速轨道建设是随着城市现代化和人口膨胀发展起来的，在给人们带来快捷交通的同时，也带来了“地铁物业”、“轻轨物业”等，随之便出现了“地铁生活圈”和“地铁文化”，一座城市的生活也开始发生变化。

    轨道交通站站点附近永远是人气集中的地方，对于商业物业的开发商来讲，能够利用其做文章就是最有说服力的一件事了。

    2006年，兴杰站现代城可能是首个自称为“轻轨物业”的项目，随后，云大知城等都称自己为轻轨物业。

    今年，昆明轨道交通实施方案的正式文件终于下发，欣都龙城自称是昆明首个已经得到证实的地铁上盖物业。昆明轻轨2号线的一个主要站点就设在欣都龙城项目下面，其出站口刚好处于欣都龙城下沉主题广场的入口处，据他们估计，一旦轻轨开通，欣都龙城一天的人流吞吐量将不下10万人次。

    除此之外，包括上东城、滇池新天地等都利用轻轨在自己附近的优势，对周边的人流、钱流等进行乐观估计，把轨道交通称为“架接城市财富的大平台”。

    昆明商业地产的创新模式远不止这些。以上只是今年房交会上的部分商业楼盘叫卖时的一些创新点，相信2008年后还将继续向深度发展，并深刻改变商业地产的开发格局。