仲量联行日前发布了最新全球房地产资本报告—“更多市场、更多竞争”，报告指出2005年全球直接房地产投资额增至4,750亿美元，比2004年增长21%。其中，亚太市场以675亿美元占据了约14%的份额，该投资额比2004年增长了46%。北美市场仍是最大的投资目的地（约占总交易额的一半）。跨境投资（作为总投资的一部分）的比例从2004年的29%升至2005年的35%，达1,640亿美元。尽管欧洲市场的交易额占据跨境投资总交易额的三分之二以上，但亚太市场的跨境投资增幅最大，达56%，其交易额接近200亿美元。
　　
    仲量联行国际资本集团国际董事郝思建说道：“中国正成为一个跨地区资本流动热点，并且日益受到欢迎。2005年中国市场外资买入总金额达23亿美元，卖出金额相对来说微不足道。全球来源资本在商铺和写字楼市场显得尤为活跃，购买的资产价值高达16亿美元。投资力量的主体为来自美国、澳大利亚和新加坡的资金。未来一段时间国际资本进入中国的趋势仍将继续，并且会日益关注中国快速发展的二级城市。中国市场在2006年仍将呈现强劲增长，而中国投资者预计也将成为重要的资本输出方。”

　　郝思建先生表示：“随着对国际房地产市场的投入日益增加，机会资本越来越多地投入到复苏市场和新兴市场。日本经济的持续复苏，通货紧缩的结束，吸引了房地产投资者重返日本市场，这使得回报降低，并导致房地产价格的上涨。日本市场的投资额比2004年上涨了28%，其中大部分的投资来自日本的上市、未上市和机构基金。随着日本企业的收益回升，失业率和写字楼空置率下降，有望出现房地产市场的强劲复苏。日本无疑是一个在2006年值得关注的市场。”

　　跨地区投资交易量大幅增长达40%，目前已占到全球总交易量的近四分之一。受其影响最大的是欧洲，因为欧洲市场吸引了跨地区购买量的60%。对于跨地区投资最热的国家，美国位居首位，其后分别是英国、德国、法国和瑞典。

　　全球来源资本在2005年主宰了跨地区投资，在买方和卖方各占到约329亿美元和289亿美元。这表明这些投资者正积极调整其国际物业投资结构，以实现更高的回报和国际业务多元化的目标。尽管美国和澳大利亚的投资者分别占据了14%的跨地区购买额，中东投资者仍旧是跨地区资本的主要来源（99亿美元）。他们在欧洲和南美的胃口很大，占到跨地区购买总额的13%。

　　这份报告的重点还包括：

　　法国 – 法国继续保持吸引跨地区资本的强劲势头，购买额和出售额分别达72亿美元和50亿美元，净流入资金约22亿美元。跨地区购买者大多为国际投资者。巴黎的写字楼市场（欧洲最大的写字楼市场之一）因为其较高的透明度和良好的租金增长前景而成为国际资本青睐的投资目的地。

　　英国 – 在跨地区层面，英国市场的资金主要来自全球、中东和美国，来自爱尔兰和德国的跨地区投资资本也分别达到了76亿美元和43亿美元。

　　美国 – 2005年，美国市场的购买额和出售额分别达到了218亿美元和140亿美元，净流入资金78亿美元。

　　拉美 – 2005年拉美的跨境资金流动十分活跃，特别是在墨西哥。墨西哥日益成为跨地区资本的目的地，其购买额和出售额分别达到20亿美元和8亿美元。

　　投资者类型 – 2005年的跨地区投资的购买方大多为未上市或上市的基金和机构。未上市基金是2005年最大的跨境买家，其购买量比2004年增长了73%。机构投资者在2005年也显得更加活跃，他们在跨地区购买额中所占的比例提高了55%。但从总体上来说，他们仍是净卖方。

　　主要市场 – 2005年，跨地区投资在不同物业类型之间的资本分配并未发生太大变化。写字楼仍旧占据主导地位，占总交易量的约56%，商铺占26%，工业占13%，酒店占5%。

　　流动性 – 在欧洲和北美，仲量联行估计，投资者持有的物业（公有和私有）中有超过10%在2005年转手，这使得流动性水平达到了前所未有的程度。

　　展望未来市场表现，郝思建先生总结道：“我们预计，由于和股票和债券相比，房地产作为一种资产形式仍颇具吸引力，因此进入房地产市场的资金还会有很多的机会。我们预计未来市场核心主题包括两方面：一个具有竞争力、结构稳妥的债券市场以驱动资本的力量，以及推动REIT市场的全球化和资产载体的发展，这两者将会加快直接房地产投资的全球化。在亚太地区，我们相信对中国和日本市场的兴趣将在2006年继续升高，而印度则将开始成为新的投资目的地。总体来讲，亚洲在全球资本流动比例中占据的份额将越来越大，其交易额也将继续增长。”

　　编者注

　　1、跨境业务被定义为地区之间（买家和卖家有一方或双方都来自交易发生地区以外）或地区内部（买家和卖家有一方或双方都来自交易发生国以外，但均非来自该地区以外）的业务。

　　2、“全球来源资本”的定义是在多国融资的投资资金，尽管资金的发起者来自某一特定国家。

　　3、方法：2005年的报告修订了此前使用的交易额计算，它排除了投资型住宅类型。本报告关注的是跨地区投资者感兴趣的商业房地产业，而将多住户住宅物业排除在外。